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              1. 關于議事規則和管理規約的修改說明

                發布時間:2019-01-20 21:43          

                《議事規則》及《管理規約》草案公布后,收到了部分業主的反饋意見,籌備組進行匯總后加以討論,對部分條款進行了修改。由于這些意見均來自網絡,故只通過網絡進行公開回復。

                議事規則部分:

                1.第六條中對業主代表的產生辦法進行調整。對業主代表征求所代表業主意見的方式不再要求必須是書面。對業主代表空缺的情況予以補充。

                2.第八條補充網絡表決方式。

                3.第二十二條,對業主大會、業委會工作經費的額度、來源進行修訂。對工作經費不足或有結余的情況的處理辦法進行了補充。

                4.第二十三條,對業委會成員的津貼額度和津貼總額進行了調整。

                5.調整了部分用詞及行文不規范之處。

                6.修改部分已用藍色字體標出。

                管理規約部分:

                管理規約部分不涉及重大調整,只對部分用詞及行文不規范之處進行了調整,不部分表述不完善的地方進行了修訂。修改部分已用藍色字體標出。

                鑒于公示期并未結束,后續公示期內可能仍有修改,本次修改稿不能視為最終表決文件。最終表決文件會在公示結束后進入業主大會投票時隨正式候選人公示文件一同公布,請各位業主務必依據最終文件決定自己的投票意向。

                籌備組

                2019年1月20日

                業主大會議事規則(草案)

                本議事規則經日業主大會通過

                第一章

                第一條根據國務院《物業管理條例》、《業主大會和業主委員會指導規則》和相關法律、法規的規定,就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期、業主大會和業主委員會經費等事項做出約定。

                第二條業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。

                業主大會設立的業主委員會為執行機構。

                業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會之日起成立。

                第三條業主大會代表和維護物業管理區域內的全體業主在物業管理活動中的合法權益,保障物業的合理、安全使用,維護本物業管理區域內的公共秩序,創造整潔、安全、舒適、文明的環境。

                第二章業主大會

                第四條 業主大會共同決定以下事項:

                (一)制定和修改業主大會議事規則;

                (二)制定和修改管理規約;

                (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

                (四)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

                (五)選聘和解聘物業服務企業;

                (六)續籌和使用專項維修資金;

                (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

                (八)改變共有部分用途;

                (九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;

                (十)法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

                第五條業主大會可以選擇下列形式召開會議,具體會議形式由業主委員會確定。

                (一)集體討論的形式;

                (二)書面征求意見的形式。

                第六條采用集體討論形式召開業主大會的,選擇以下兩種方式中的一種,具體方式由業委會或業主大會籌備組決定

                (一)由業主參加大會會議;

                (二)由業主推選業主代表參加會議;業主推選業主代表參加業主代表會議的,業主代表產生方式如下:

                1樓棟按照每40人推選一名業主作為該棟樓的業主代表,參加業主代表大會;

                2業主代表應由本樓棟業主擔任,需要本棟樓半數以上業主同意,方可成為業主代表。

                3對業主代表空缺的,由業委會成員代為行使業主代表職權,收集和反饋本樓棟意見,但不具備投票權。

                第七條業主代表應當在參加業主大會會議3日前,就業主大會擬討論的事項征求所代表業主意見,并在業主大會會議上如實反映。

                第八條業主大會采用以下方式相結合進行表決

                (一)設投票箱:在物業管理區域內設投票箱,由業主自行將個人意見投入投票箱內,經業主委員會(業主大會籌備組)統計匯總,公布表決結果;

                (二)專人送達、回收意見:由業主委員會(業主大會籌備組)組織有關人員逐戶派發、回收業主意見,經業主委員會(業主大會籌備組)統計匯總,公布表決結果;

                (三)電話表決:由業主委員會(業主大會籌備組)組織有關人員按物業登記通訊方式收集業主意見,經業主委員會(業主大會籌備組)統計匯總,公示表決結果;

                (四)網絡表決:由業主委員會(業主大會籌備組)在正式投票前公布網絡投票用郵箱地址、專用qq號碼、微信號碼,業主本人將本人證件、房屋證明文件和選舉意見通過指定方式的一種進行提交,經業主委員會(業主大會籌備組)統計匯總,公示表決結果。

                第九條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

                原則上業主大會每年至少召開一次全體會議。

                有下列情形之一的,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議,業主委員會無力履行職責時,由轄區街道辦事處組織,或委托轄區社區負責組織業主召開:

                (一)20%以上業主提議;

                (二)發生涉及全體業主共同利益事項,需要及時處理的。

                (三)業委會換屆選舉或補充選舉的

                第十條業主大會會議按下列程序召開:

                (一)會議籌備工作

                業主委員會(業主大會籌備組)做好開會前的準備工作。根據業主的提議,草擬議案、制定征詢意見表或選票、核實業主情況。

                (二)發布公告

                業主大會召開會議前15日,由業主委員會(業主大會籌備組)將會議時間、地點、內容以書面形式向物業管理區域內全體業主公告。

                (三)征詢意見

                采用書面征詢意見形式的,業主委員會(業主大會籌備組)發放征詢意見表或選票,將業主大會議事內容書面征詢物業管理區域內業主意見。

                (四)回收統計意見

                業主委員會(業主大會籌備組)根據第九條的規定回收業主意見,進行意見匯總或者票數統計。

                (五)公告大會表決結果

                業主委員會(業主大會籌備組)應在小區內明顯位置公告征詢意見或投票統計結果,接受業主的查詢和監督。

                業主委員會(業主大會籌備組)根據征詢意見或投票統計結果形成,以書面形式在物業管理區域內明顯位置公告。

                業主委員會(業主大會籌備組)應當做好業主大會會議書面記錄并存檔。

                第十一條業主在業主大會會議上的投票權。業主有一個產權的在計算業主人數時為一個業主;多人擁有一個產權的在計算業主人數時為一個業主;一個業主擁有多個產權的,按實際產權數確定業主數量。業主的專有面積有產權證的以產權證標明為準,無產權證的以測繪部門測繪的面積為準,沒有測繪的以購房合同標明的面積為準。未參與表決的業主,其投票權數計入已表決的多數票。

                第十二條業主在行使選舉權時,應書面委托代理人參加。

                第十三條涉及支取專項維修資金、解聘物業服務企業等重大事項,在業主大會召開之前,事先告知轄區房地產行政主管部門和街道辦事處(或鄉鎮人民政府)、社區居民委員會,并在其監督指導下嚴格按程序召開業主大會。

                第三章業主委員會

                第十四條業主委員會除依法履行職責外,同時履行下列職責:

                (一)執行業主大會的決定和決議;

                (二)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

                (三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

                (四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督物業服務企業履行物業服務合同;

                (五)監督管理規約的實施;

                (六)督促業主繳納物業服務費及其他相關費用;

                (七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

                (八)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

                (九)監督物業服務企業所收繳的物業費資金使用情況。

                (十)業主大會賦予的其他職責。

                第十五條業主委員會委員應符合下列條件:

                (一)本物業管理區域內具有完全行為能力的業主;

                (二)遵守國家的有關法律、法規;

                (三)遵守業主大會議事規則、管理規約,模范履行業主義務;

                (四)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;

                (五)具有一定組織能力;

                (六)具有必要的工作時間。

                第十六條業主委員會設委員?9?名,其中主任1名,副主任?2?名,主任、副主任在全體委員中選舉產生。

                業主委員會委員每屆任期?3?年,委員可以連選連任。

                第十七條業主委員會會議應當按下列規則召開:

                (一)會議由主任或委托的副主任負責召集;

                (二)委員因故不能參加會議的,提前1日向業主委員會召集人說明;

                (三)提前7日將會議通知及有關材料送達每位委員;

                (四)做好會議書面記錄,并由參加會議的委員簽字;

                (五)會議必須有過半數委員出席,做出決定須經到會委員人數半數以上同意。

                業主委員會做出的決定,應當以書面形式在小區明顯位置向全體業主公告。

                第十八條業主委員會委員缺額人數超過委員總數1/2時,應當在?1月內召開業主大會,及時完成業主委員會委員的補選工作;補選業主委員會委員的辦法參照業主大會選舉業主委員會委員的辦法進行。

                第十九條業主委員會委員有下列情形之一的,業主委員會委員資格自行終止:

                (一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

                (二)喪失民事行為能力的;

                (三)依法被限制人身自由的;

                (四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

                業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。

                第二十條業主委員會應當建立健全印章管理制度。業主委員會印章由業主委員會指定專人保管,并按印章管理制度使用。

                使用業主大會印章,應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定;使用業主委員會印章,應當根據業主委員會會議的決定。

                第二十一條業主大會應當建立檔案資料管理制度。業主大會檔案資料,由業主委員會指定專人保管。

                第二十二條業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。經費額度為2萬元/月,其來源為:

                (一)每年物業費收入的3%做為業委會的經費;

                (二)如第(一)項不滿足工作經費額度的,從共用部位、共用設施設備經營收益中提取并補充至2萬元/月;

                經費收支賬目每半年在物業管理區域內公布一次,接受業主的監督。

                業主委員會活動經費用于下列開支:

                (一)業主大會會議、業主委員會會議開支;

                (二)必要的日常辦公費用;

                (三)有關人員津貼(含業委會成員津貼)

                (四)組織業主開展相關文化娛樂等活動經費;

                (五)針對本小區特困人員給予一定的補助;

                (六)組建本小區各類活動隊伍,豐富文化生活;

                (七)業主委員會的辦公用房、辦公設施設備的購買。

                如工作經費不足,或需要其他經費開支的,總額10萬元以下的,需經業主代表大會表決,半數以上同意,公示后執行;10萬元以上的,需召開業主大會進行表決,半數以上同意,公示后執行。

                工作經費有結余的,低于5萬元的,直接轉入下一年度的工作經費使用;超過5萬元的,超出部分應轉入公共收益,另行分配。

                第二十三條 業主委員會成員的津貼

                (一)業主委員會的津貼總額為1萬元/月;

                (二)單個業主委員會正式委員的津貼不超過700元/月;

                (三)候補委員不發放津貼;

                (四)有公職的業委會成員根據相關要求不能在其他單位收取酬金的,經公示后不再支付;

                (五)業委會如設置專職秘書的,其津貼額應計入業主委員會總額,具體金額由業主委員會根據崗位需求和津貼情況設定;

                (六)業委會需每個季度公布一次津貼發放情況;

                (七)業委會認為需要提高津貼額度的,需向業主公示要求提高的理由。提高額度在10%以內的,經業主代表投票,三分之二多數同意可以執行;提高額度在10%以上的,需經過業主大會半數以上同意,通過并公示后方可執行。業委會提出提高津貼額度請求,距離上次提出相關請求的間隔不得少于12個月;

                (八)業委會津貼如有結余,可以轉入下一年度使用,但不得以任何形式另行發放給業委會個人。

                第二十四條業主委員會換屆選舉程序及補選辦法

                業主委員會任期屆滿前3個月,應當組織召開業主大會會議,進行換屆選舉。具體換屆程序如下:

                (一)召開業主委員會會議,布置換屆工作;

                (二)向業主公示業主委員會換屆的公告;

                (三)完成換屆的準備工作:

                1、按照業主大會議事規則的規定,起草業主委員會委員推薦辦法并公示;

                2、起草業主委員會委員選舉辦法并公示;

                3、確認業主人數和業主的專有面積并公示;

                4、起草物業管理實施情況的報告并公示;

                5、確定業主委員會候選人名單并公示;

                6、確定業主大會召開的時間、地點、方式和內容;

                7、完成業主大會的其他準備工作。

                (四)發布會議通知;

                (五)印制選票;

                (六)按照會議通知的方式召開業主大會;

                (七)公布業主大會選舉結果;

                (八)組織召開新一屆業主委員會會議,完成交接。

                第三章

                第二十五條業主大會議事規則經物業管理區域內1/2以上的業主參加,且占參加總人數1/2以上業主通過后生效,修改及解釋權歸業主大會。

                管理規約(草案)

                第一條為維護本物業管理區域轄區內內全體業主和物業使用人的合法權益,維護公共環境衛生和正常秩序,保障物業的安全與合理使用,營造安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環境,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《南昌市物業管理條例》等有關法律,結合本小區實際,制定本規約。

                第二條本物業的基本情況

                (一)物業名稱:萬達星城

                (二)坐落位置:南昌市紅谷中大道99號

                (三)物業總建筑面積:48萬平方米

                (四)物業類型:住宅、商鋪

                (五)物業管理區域四至:

                東至:贛江中大道

                南至:南斯友好路

                西至:紅谷中大道

                北至:翠苑路

                第三條本規約對本物業管理區域轄區內內全體業主和物業使用人均具有約束力。

                第四條業主轉讓或出租物業時,應將本規約向受讓人或承租人明示,并應將物業轉讓或出租情況書面告知業主委員會和物業服務企業。

                業主在與他人建立合法使用、維護、改造所擁有物業的法律關系時,應告知對方遵守本規約。

                第五條業主應參加業主大會,并對業主大會、業主委員會、物業服務企業以及相關單位在物業管理方面的工作予以必要的配合。

                第六條業主對下列享有共有的權利、并履行共同管理的義務

                (一)公共場所,包括道路、綠地、休息地、空余地、公共走廊、連廊、公共樓梯間、天臺、運動與鍛煉場所、緊急逃生與避難場所等;

                (二)公共設施,包括電梯、給排水設施二次供水設施及水箱、照明設施、消防設施、避雷設施、電子鎖、對講與門禁系統安全防護與監控設施、通訊設施、巡更設施、休閑與運動設施等;

                (三)物業服務用房;

                (四)其他,包括公共建筑物的承重結構、主體結構等。

                第七條業主應遵守法律、法規的約定,按照有利于物業使用、安全、整潔以及公平、合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供氣、供熱、排水、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護、房屋外觀等方面妥善處理與相鄰業主的關系。

                第八條業主、物業使用人應當按照規劃部門批準的用途使用物業。因特殊情況需要改變物業用途的,除遵守法律、法規以及本規約外,應當征得有利害關系的業主同意,并報有關行政主管部門批準,并告知物業服務企業。

                第九條業主依法行使物業專有權利和共有權利時,不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益和業主的共同利益。

                第十條業主裝飾裝修作業時應遵守以下約定:

                (一)業主應將裝飾裝修施工時可能會產生環境影響(固體廢棄物、噪聲、粉塵)及可能會影響的公共設施(給排水、電、氣),以及臨時占用公共通道等如實告知物業服務企業,并作出文明施工承諾,在物業服務企業辦理進小區施工許可并接受物業管理公司的監督

                (二)應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業共用部位和公共場所;

                (三)本物業管轄區內的裝飾裝修施工時間為工作日的上午800-1200下午14:00-18:00,其他時間不得有擾民施工;

                (四)業主應履行文明施工承諾,因違背文明施工承諾而影響物業用電、用水、供氣、通訊、有線電視等使用功能的,應承擔相應的責任;

                (五)因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用以及相鄰業主合法權益的,業主應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。

                第十一條物業在使用過程中存在安全隱患,已經或即將危及公共利益及他人利益時,責任人應當及時應急維修;責任人不履行或者無法履行應急維修義務的,物業服務企業可在社區居民委員會、業主委員會有關人員到現場見證下進入物業內部應急維修,維修所需的費用由責任人承擔。

                第十二條因維修保養物業確需進入相關業主的物業專有部分時,業主或物業服務企業應事先告知相關業主,相關業主應給予必要的配合。

                相關業主阻撓維修養護造成物業損壞及其他損失的,應負責修復并承擔賠償責任。

                第十三條因維修養護物業,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會或物業服務企業的同意,并在約定期限內恢復原狀。

                第十四條業主應按設計預留的位置安裝空調,未預留設計位置的,應按物業服務企業指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理、并確保空調外機無安全隱患。

                第十五條業主及物業使用人使用電梯,應遵守本物業管理區域轄區內的電梯使用管理規定。損壞電梯設備的,應承擔相應的賠償責任。

                第十六條物業管理區域內規劃用于停放機動車輛的車位、車庫,僅限用于滿足物業管理區域業主需要。其他臨時車輛的管理辦法,由業委會和物業管理企業協商后另行公布

                第十七條物業管轄區內的車輛行駛和停放,應遵守本物業管轄區內的車輛行駛和停放規則。

                業主對機動車輛有保管要求的,由業主和物業服務企業另行簽訂機動車輛保管合同。

                第十八條本物業管轄區內禁止下列行為:

                (一)擅自拆改房屋承重結構;

                (二)破壞或者擅自改變墻體外觀;

                (三)違反物業管理區域規劃搭建建筑物、構筑物及其他設施;

                (四)侵占綠地、毀壞花草樹木;

                (五)亂設攤點或者亂到垃圾、堆放雜物、高空拋物、不文明晾曬;

                (六)擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫、刻畫;

                (七)超過規定標準排放噪音;

                (八)排放或者堆放有毒有害物質、堆放易燃易爆物品;

                (九)占用、封閉或者堵塞疏散通道、安全出口、消防車通道,損壞或者挪用消防設施;

                (十)違反規定飼養動物;

                (十一)法律、法規禁止的其他行為。

                第十九條業主和物業使用人在本物業管轄區內飼養動物不得違反有關規定,并應遵守以下約定:

                (一)不得影響其他業主及物業使用人的正常生活;

                (二)進入公共場所要使用繩索牽好,以防傷及他人;

                (三)應當及時處置動物的排泄物,不得影響公共環境的衛生和美觀。

                第二十條業主應當按規定交納專項維修資金,資金余額不足首次歸集數額的30%時,應當按規定續籌。

                第二十一條本物業管轄區內內發生的需要全體業主分擔的費用由業主大會決定;

                第二十二條利用物業共用部位、共用設施設備設置戶外廣告或者從事租賃等經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。

                按照前款規定獲取的收益,由業委會進行管理。

                第二十三條業主應當根據物業服務合同的約定繳納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的,從其約定,業主負連帶交納責任。

                第二十四條為維護業主的共同利益,全體業主同意在物業服務活動中授予物業服務企業以下權利:

                (一)根據本規約配合建設單位制定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。

                (二)以批評、規勸、公示等必要措施制止業主、物業使用人違反本規約和規章制度的行為;

                第二十五條業主大會和業主委員會,對違反本規約規定的行為,有權依照法律、法規以及本規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

                第二十六條需要其他補充條款的,由業委會根據情況提出,并經業主大會通過后修訂。

                第二十七條本規約正本由業主委員會保管,并于通過后三日內,將副本在本物業管理區域內公示,并在十五日內抄送全體業主并報區物業主管部分備案。

                第二十八條本規約在業主大會通過后生效。

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