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              1. 【案例】高德置地廣場 - 全國最大LEED O+M認證項目的設施管理秘籍

                發布時間:2018-08-29 21:36        

                在RICS Awards China 2018頒獎典禮上,廣高德置地廣場一舉奪得年度設施管理團隊大獎、年度可持續發展成就優秀獎和年度商業地產項目優秀獎三座重量級獎項,成績卓絕不凡,讓人不禁對這個項目充滿好奇,本期小編就為您解讀高德置地廣場的獨家設施管理秘籍。

                全球最大LEED O+M認證項目

                高德置地廣場位于珠江新城CBD核心區,是集5A寫字樓、商業、酒店、出租公寓、住宅公寓及文化休閑于一體的大型商業綜合體,包括春、夏、中、秋、冬、高德公寓六個項目,總建筑面積達92萬平方米,其中商業部分5個商場20萬平方米,8座寫字樓37萬平方米,5棟公寓和酒店。作為地鐵3號線、5號線及APM線的上蓋物業,高德置地廣場在區位上的優越性無出其右,是珠江新城最具投資價值和發展潛力的商業地塊,被譽為“CBD中的CBD”。

                八星并立,四季輪回

                這樣一個體量巨大、業態復雜的項目,在今年初榮獲由美國綠色建筑委員會(USGBC)頒發的既有建筑鉑金級認證獎項(LEED O+M)。

                • 2018年全球第一個獲得LEED認證的項目;

                • 寫字樓和商場同時獲得LEED認證;

                • 在中國區最高LEED級別和面積最大的商業綜合體;

                • 全球LEED最大的運營項目、最大鉑金級項目及最大商業綜合體認證項目;

                • 項目擁有3名RICS測量師、4名LEED AP和1名WELL AP運營逾92萬平方米商業資產。

                鉑金級認證,分量滿格

                作為已運營超過十年的超大型甲級綜合體,相較于新建物業或業態單一的物業,高德置地廣場將商場和寫字樓共12個獨立建筑同時納入認證的難度非常高,面臨的挑戰巨大。而在最終考核中,高德置地廣場取得86分的好成績,獲得LEED最高級別的認證,這與其專業一流的設施設備管理能力密不可分。

                進行大型資產提升計劃,難度再升級

                2017年期間,高德置地廣場開展了大規模的改造擴建工程,包括兩條隧道挖掘、春商場改造、冬商場擴建、H座酒店改寫字樓工程等,增加了設施設備管理難度。

                • 多項工程集中進行,涉及8萬多平方米改造面積,安全管理任務重。

                • 寫字樓出租率達99%,春商場每日客流量30萬人次,冬廣場新建酒店和公寓臨近寫字樓和商場,粉塵、噪音控制難度大,要求高。

                • 貫通春夏商場B2層的地下隧道全長50米,地面是繁華區的馬路,需要平衡和協調寫字樓和商場租戶、顧客、政府部門、設計師、施工隊,要保證質量與安全,與工期競賽。

                • 酒店改造工程需要把管井道改造成為升降機槽,商場增加餐飲需要調整供電量和排煙管道,挖掘隧道需要防止馬路沉降和避免破壞地底管線,商場改造需要重訂消防分區、結構加固、車庫停車位重新規劃等,每一項工程都極富挑戰。

                創新技術和方法締造一流設施管理

                高德置地廣場一貫重視堅持創新和可持續發展,早在2016年就意識到設施管理必須走向人工智能和自動化設備的趨勢,成立了負責研發產品和整合市場人工智能服務的創科部,目前已將10多項研發投入到日常設施管理工作中,節省人力成本和提高優質服務水平,以與時俱進的環保科技手段為自身實現持續增值,為租戶和消費者創造優質、綠色的商業空間。

                • 中央空調冷凝水回收:回收冷水補充到空調機散熱水塔,一方面改善熱交換效率,另一方面減少水費和電費,也降低了水泵運行損耗。

                • 外圍燈光控制:陽光普照時燈光自動熄滅;光照不足時自動開燈。節省電費、人力成本。

                • 提升樓宇綠化規模:設置了空中花園、自然植物景觀、苗圃苗木、垂直綠化、下沉式綠地,戶外采用自動噴灑系統,室內采用先進的自動滴灌系統,有效降低熱島效應,提高空氣質量。

                • 春廣場、冬廣場啟用人臉識別系統,提升物業安全標準。

                • 設立物業機動連隊(Property Tactic Unit):涵蓋自有消防車、消防摩托、物業巡邏車隊,覆蓋地面及地庫一公里長所有物業。車輛配備GPS定位,車牌識別系統讓進出停車場時自動抬桿,有效應對臺風、火災、洪水、緊急事故,提升物業資產安全。

                • 創新供應商管理體系:資源、采購和合約處三權分立,建立供應商資源云儲存,提高效率。

                • 創新用電模式:引入全國多家直購電供應商競價,選擇價低者簽訂直購電合作協議。

                機動小分隊,高效應對各類突發情況

                此外,高德置地還與業界領先企業共同開發太陽能應用,進一步控制能耗費用、減低熱島效應和更好地利用閑置空間。

                成效顯著,效益巨大
                • 經濟效益巨大。春廣場商業租賃面積增加1,500㎡,租金、管理費上升30%;冬廣場西南副翼商業租賃面積增加12,000㎡;H座寫字樓高區改造提前3個月竣工,增加租賃面積26,000㎡,租金、管理費年收入增加6000萬元。

                • 節能減耗效果顯著。4幢寫字樓的冷凝水回收計劃,一年節約了5個標準游泳池的水量;外圍燈光控制節省電費、人力成本,2017年能源費用比2016年降低3%。廣州8個項目一年直購電的節約便達到1500萬元,相當于10%的全年電費節約。

                • 租戶質量和出租率提升。目前,包括IBM、通用電氣、寶潔、三井物產、新日鐵、嘉士伯在內的超過30家世界500強企業入駐高德置地寫字樓,并保持著高達98%以上的出租率。

                • ?客戶滿意度提升:LEED認證期間,收回5259份客戶調查問卷,在熱舒適性、聲學效果、室內空氣質量、照明程度、建筑清潔度的滿意度超過92%。

                冷凝水處理系統,顯著提升節能減排能力

                除此之外,卓越的設施管理水平也提升了高德置地廣場的可持續發展指數,2017年春、夏廣場榮獲由天河CBD管委會及香港品質保證局(HKQAA)聯合評定的兩項“樓宇可持續發展指數驗證標志”大獎,并贏得了RICS年度可持續發展成就優秀獎。

                升級管理架構,增強團隊協調

                由于項目的特殊性和復雜性,高德置地廣場對設施管理團隊的組織架構進行重組,把原物業管理部升級為資產服務中心,覆蓋物業資產的全程生命周期全過程,下設物業部、安全部、合約預算部、工程部、質檢部、資產增值部和客戶服務部,各部門環環相扣,通力協作,共同確保項目升級改造順利完成。對外,團隊協調業主、項目部、設計部、寫字樓部、商場部、分包承辦商等利益相關方,保持高度溝通,滿足租戶辦公環境同時又不影響工期。

                相互協作,相互監督的高效團隊

                高德置地廣場創新管理模式,設立專責采購部門,進行統一采購和招投標,與資源管理部門和合同管理部門三權分立,由總經理監督,內審季度核查,確保每年3000多項大小不同類型的采購公平公正進行。其次,供應商或承辦商由總經理、使用部門和資源部共同提供及選定,供應商資源庫建立云儲存,方便不同項目在不同地區共同采用,提高效率,目前覆蓋地區有廣州、湖南、杭州。

                優秀設施管理人才提供成功保障

                國內傳統物業管理主要針對小區日常清潔、安保和小型維修管理。然而隨著商業項目不斷發展成熟,尤其大型綜合項目在全國遍地開花,對具有豐富商業運營經驗的專業設施管理人才需求增大。如何培養和吸引人才,成為各項目提升資產價值的核心競爭力之一。

                高德置地廣場很早就意識到人才的重要性,提升團隊人員的專業水平,團隊中有3位RICS會員,分別是集團CEO、商業副總裁、中國區資產服務總經理,他們所組成的核心團隊制定設施管理服務制度及標準,成為持續創新的動力內核,輻射到全國所有項目。

                團隊關注人才培養,獨立編寫和出版了物業管理手冊、工程管理手冊及安全管理手冊,加強設施管理培訓。除此之外,在申請LEED認證期間,高德置地廣場團隊加大對人才的培養力度,對員工進行長期、專業且系統的培訓,先后有5名員工通過USGBC資格認證,輸出符合國際標準的設施管理專業人才,為項目的保值增值和企業可持續發展保駕護航。

                高德置地廣場

                RICS Awards China 2018評委會主席高世斌先生表示:“高德置地廣場是總建筑面積92萬平方米的城市綜合體。巨大的體量、多元化業態的改造升級施工和運營的復雜性,都給設施管理帶來極大的挑戰。但該團隊積極進取的專業態度、創新高效的管理手段和方法的運用、智能信息技術的采用等,不僅助力該項目通過LEED鉑金級認證、贏得RICS最佳設施管理大獎,更為重要的是為業界提供了大型綜合體項目設施管理最佳實踐,也有力的證明了設施設備管理在提升物業價值方面的重要作用。”

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