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              1. 議事規則、管理規約、選舉辦法(草案)

                發布時間:2018-10-29 04:02        

                ????根據福建園街道辦2018年9月7日下發的邕江明珠小區成立業主大會選舉業委會一次性告知,結合南寧市相關法律法規,業主代表們共同草擬了《議事規則》(草案)、《管理規約》(草案)、《選舉辦法》(草案),現向全體業主公開征求意見,意見征求時間:2018年9月18日至22日,為期五日

                南寧市萬昌·邕江明珠小區成立業主大會

                及業主委員會選舉辦法(草案)

                第一條 根據《物業管理條例》、《南寧市物業管理辦法》、《業主大會規程》的有關規定,結合本小區實際,制定本辦法。

                第二條 在江南城區房管部門(以下簡稱“房管部門”)和??????? 福建園街道辦事處的指導下,由本小區業主大會籌備組負責會議的籌備工作。

                第三條 業主身份的確定。根據《南寧市物業管理辦法》第六條規定,業主是指本小區內房屋權屬證書記載的所有權人(即房產證或購房發票、購房合同等產權證明上名字的人)。尚未辦理產權登記,但已實際占有使用的房屋的合法買受人視為業主;尚未交付的房屋,其建設單位視為業主。

                第四條 投票權數的確定。根據《南寧市物業管理辦法》第十一條規定,業主投票權數,按照業主擁有的專有部分物業建筑面積和業主人數共同確定。業主的物業建筑面積原則上按照每1平方米為一個計算單位,不足1平方米的部分四舍五入。每位業主持1張選票,選票中標明專有部分物業建筑面積。共有產權人或者同一業主擁有多個產權的,以一個業主計算。

                ???? 經初步統計,本小區業主擁有的專有部分物業總建筑面積為???

                平方米,業主總人數為個。(如在投票過程中,因共有產權人或者同一業主擁有多個產權的業主等原因出現,導致總投票權數的數據有變化,業主大會籌備組應及時予以修正。)

                第五條 業主委員會選舉實行差額選舉,差額比例不得低于20%。業主委員會成員暫定5-15人(單數)組成,其中設主任1名,副主任1-2名,委員3-12名,符合條件的正式候選人超過6名方能開始正式的選舉。

                第六條 在報名時間截止時,符合條件的正式候選人不足5名時,采用以下其中第?1或□2或□3種方式處理(可選擇):

                ?1、在已報名的候選人基礎上,繼續公開征集候選人報名;

                □2、即時終止業主委員會的選舉工作,籌備組解散;

                □3、其他方式。

                第七條 根據《南寧市物業管理辦法》第二十一條規定,業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,并符合下列條件:

                (一)具有完全民事行為能力,高中以上文化程度;

                (二)遵紀守法;

                (三)遵守業主大會議事規則、管理規約,模范履行業主義務,未欠交物業管理費用、專項維修資金、公攤水費、電費等;

                (四)熱心公益事業,責任心強;

                (五)具有必要的工作時間和組織能力;

                (六)未在本物業管理區域的物業服務企業及下屬企業內任職或與該企業有其他利害關系。

                業主在競選業主委員會委員期間,不得以利益誘惑或作出侵害他人合法權益的承諾來為己謀取競選職位。

                第八條 業主委員會委員候選人的產生采取自薦方式,凡符合第七條規定條件者均可報名。

                第九條 業主大會籌備組根據第七條的規定對報名的業主進行審核后,經半數以上籌備組成員簽名確認后,將所有候選人的材料原件報送城區房管部門復核,符合條件的,成為業主委員會委員的候選人。籌備組將符合業主委員會委員候選條件人選的相關材料在物業管理區域內公告不少于5日,公告期滿無異議的,產生正式候選人;公告期間有業主提出異議的,由籌備組再次進行核查。

                籌備組將正式候選人的相關材料在小區內公告不少于5日。

                第十條 凡認為候選人不符合第七條規定的均可在公示期內以書面形式向本小區業主大會籌備組、房管部門或街道辦事處反映,由其進行核實。

                第十一條 候選人公示期滿,由業主大會籌備組組織召開業主大會會議,會議的形式為(?書面征求業主意見的形式/□集體討論形式)(可選擇)。

                第十二條 業主大會籌備組負責發放選票,選票應發放給業主,如收到選票的是實際居住者,不是業主的,應及時轉交或告知業主。

                第十三條 選票采取以下第?1或□2或□3種方式發放(可選擇):

                ??????1、由業主大會籌備組統一派發;

                □2、選票統一放在社區居委會,由業主自行領取;

                □3、其他方式。

                第十四條 采用書面征求意見的形式召開業主大會會議的,業主填好選票后,應在規定的時間內,持有身份證、本人產權證明(房屋所有權證或購房發票、購房合同等)到指定的投票箱投票。逾期投票的,視為棄權。

                (采用集體討論的形式召開業主大會會議的,業主填好選票后,應在規定的時間內,持有身份證、本人產權證明到指定地點參加業主大會,進行現場投票。逾期投票的,視為棄權)。

                第十五條 業主因故不能參與業主大會的,可書面委托他人代為投票,受委托人須持有委托書、委托人的有效身份證明和產權證明及本人的有效身份證明。

                第十六條 投票的時間為15日(可選擇)。根據《南寧市物業管理辦法》第二十條規定,選舉業主委員會的投票期限一般為10日,1500戶以上的小區可以延長至15日。

                第十七條 業主可以投贊成票,可以投反對票,可以棄權。

                第十八條 本次業主大會會議業主所投的票數,多于投票人數的無效,等于或者少于投票人數的有效。

                每一選票所選的人數超過規定應選人數的作廢,等于或少于應選人數有效。

                第十九條 投票結束后2個工作日內,在房管部門、街道辦事處的指導監督下,籌備組負責組織開箱驗票統計業主大會會議的投票結果。

                ???利害關系人不得擔任驗票人、唱票人、計票人、監票人。

                第二十條 本次業主大會會議有專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加,則本小區業主大會會議有效召開。

                第二十一條 業主委員會候選人經專有部分占物業總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主同意方可當選業主委員會委員。

                第二十二條 經業主大會同意的候選人數超過應選人數的,得票高的候選人當選;候選人得票相同,不能確定當選人的,由并列的候選人以抽簽方式決定,也可由籌備組組織業主對票數相等的候選人進行第二輪投票,得票多的當選。

                經專有部分占物業總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主同意的候選人少于應選人數時,可以采用以下方式確定業主委員會委員:

                (一)當選的候選人少于5名時,對不足部分的委員進行第二輪增選。經一次增選仍不能選舉產生5名以上業委會委員的,本次業主大會不得再增選;

                (二)當選候選人為5名以上的單數的,可以由籌備組與城區房管部門協商后確定縮減業主委員會人數,直接確定當選的候選人組成業主委員會,不再另行選舉;協商后同意縮減業主委員會人數,但有兩名以上候選人得票相同不能確定當選人的,由得票并列的候選人以抽簽方式決定,或就票數相等的候選人第二輪投票,得票多的當選。

                (三)經協商確定不縮減業主委員會人數的,對不足部分的委員進行第二輪選舉,第二輪選舉根據在第一次投票時得票多少的順序,按照差額比例不低于20%的標準再次確定第二輪候選人名單;

                  (四)所有候選人均未能當選,本次選舉失效。經籌備組與城區房管部門協商后確定進行第二輪選舉。

                第二十三條 本次業主大會會議的其他決議,經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后,依法生效。

                第二十四條 業主大會會議結果統計完畢后,驗票人、唱票人、計票人、監票人應在選舉結果統計表上簽字。

                第二十五條? 籌備組應當于業主大會會議結果完的次日將結果在物業管理區域內公告不少于5日。

                在業主大會會議結果公告期間,業主對該結果以書面形式提出異議的,城區房管部門、街道辦事處應當組織人員對投票情況予以復核。

                第二十六條 業主委員會產生后3日內召開第一次業主委員會會議,確定主任1名、副主任1-2名。

                第二十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持業主大會會議成立情況說明、業主大會議事規則、管理規約、業主委員會選舉辦法、業主委員會組成名單、內部職責分工及業主委員會辦公場所證明文件等材料向城區房管部門備案。

                第二十八條 業主委員會自房管部門備案之日起成立,任期為貳年。

                第二十九條 選舉中的未盡事宜的處理以及本辦法的解釋,由本小區業主大會籌備組負責。

                南寧市萬昌·邕江明珠小區業主大會籌備組

                2018年? 月? 日?

                南寧市萬昌·邕江明珠小區管理規約(草案)

                第一章 總? 則

                第一條 為加強萬昌·邕江明珠內建筑物及其附屬設施的管理,維護全體業主和物業使用人的合法權益,維護公共環境和秩序,保障物業的安全和合理使用,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《南寧市物業管理辦法》等物業管理法規的有關規定,制訂本規約。

                第二條 本規約經業主大會表決通過后,對萬昌·邕江明珠內全體業主和物業使用人均具有約束力。

                第二章 物業的基本情況

                第三條 萬昌·邕江明珠內物業的基本情況

                項目名稱:萬昌·邕江明珠????????? ????????

                坐落位置:南寧市江南區五一東路35-1號????;

                物業類型:商住兩用型????????????????????? ;

                總建筑面積:平方米(住宅:平方米、非住宅平方米);

                第四條 物業管理區域四至:

                東至 ;

                南至 ;

                西至 ;

                北至 。???

                具體區域以萬昌·邕江明珠小區規劃總平面圖圖紙標明為準。

                第三章 建筑物及其附屬設施的權屬

                第五條 根據有關法律法規和物業買賣合同,業主享有以下物業共用部位、共用設施設備的所有權:

                1、由單幢建筑物的全體業主共有的共用部位,包括該幢建筑物的承重結構、主體結構,公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面、、、等;

                2、由單幢建筑物的全體業主共有的共用設施設備,包括該幢建筑物內的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、冷暖設施、照明設施、消防設施、避雷設施、、、等;

                3、由物業管理區域內全體業主共有的共用部位和共用設施設備,包括圍墻、池井、照明設施、共用設施設備使用的房屋、物業管理用房、小區公共綠地及花園、、等。

                第六條 根據房屋買賣合同約定,以下部位和設施設備為建設單位所有:

                1、;

                2、;

                3、;

                4、。

                第四章 建筑物及其附屬設施的使用

                第七條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。

                第八條 業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。

                業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

                第九條 業主應遵守法律、法規的規定,按照有利于物業使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰業主的關系。

                第十條 業主應按設計用途使用物業。因特殊情況需要改變物業設計用途的,業主應在征得相鄰業主書面同意后,報有關行政主管部門批準,并告知物業服務企業。

                第十一條 業主需要裝飾裝修房屋的,應事先告知物業服務企業,并與其簽訂裝飾裝修管理服務協議。

                業主應按法律、法規規定及裝飾裝修管理服務協議的約定實施房屋裝飾裝修。

                第十二條 業主應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業共用部位和公共場所放置或傾倒裝修垃圾。

                本小區的裝飾裝修施工時間為:工作日為:9:00-12:00,14:30-18:00,節假日為:10:00-12:00,15:00-18:00,其他時間不得施工。

                第十三條 因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用以及侵害相鄰業主合法權益的,業主應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。

                第十四條 業主應按有關規定合理使用水、電、氣、暖等共用設施設備,不得擅自拆改。

                第十五條 業主應按設計預留的位置安裝空調,未預留設計位置的,應按物業服務企業指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。

                第十六條 本小區內(□可以/?不可以)安裝太陽能裝置。

                □太陽能裝置應統一安裝在本幢建筑物的天面。

                第十七條 本小區內(?可以/□不可以)封閉陽臺。

                ??? ?業主封閉陽臺的,應按照規劃設計的要求統一位置安裝,并報物業服務企業備案。

                第十八條 通向天頂、天臺或等部位的通道屬于全體業主所有,任何人不得擅自封閉或封鎖。

                第十九條 業主及物業使用人使用電梯,應遵守本小區的電梯使用管理規定。

                第二十條 在本小區內行駛和停放車輛,應遵守本物業管理區域的車輛行駛和停車規則。

                第二十一條 業主出租房屋時,業主和承租人應當持有效身份證明及房屋租賃合同到小區物業服務企業登記備案。

                第二十二條 本物業管理區域內禁止下列行為:

                1、損壞房屋承重結構、主體結構,破壞房屋外貌,擅自改變房屋設計用途;

                2、占用或損壞物業共用部位、共用設施設備及相關場地,擅自移動物業共用設施設備;

                3、違章搭建、私設攤點;

                4、在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物;

                5、違反有關規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒有害物質,發出超標噪聲;

                6、擅自在物業共用部位和相關場所懸掛、張貼、涂改、刻畫;

                7、在公共部位或場所張貼、展示侮辱性標語、條幅等物品;

                8、利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

                9、;

                10、法律、法規禁止的其他行為。

                第二十三條 業主和物業使用人在本小區內飼養動物不得違反有關規定,并應遵守以下約定:

                1、;

                2、。

                第二十四條 業主和物業使用人在本小區公共場所內進行健身娛樂活動,不得影響其他業主的正常生活。應當遵守以下約定:

                1、;

                2、。

                第五章 建筑物及其附屬設施的維修、養護

                第二十五條 業主對物業專有部分的維修養護行為不得妨礙其他業主的合法權益。

                第二十六條 因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時,業主或物業服務企業應事先告知相關業主,相關業主應給予必要的配合。

                相關業主阻撓維修養護的進行造成物業損壞及其他損失的,應負責修復并承擔賠償責任。

                第二十七條 發生危及公共利益或其他業主合法權益的緊急情況,必須及時進入物業專有部分進行維修養護但無法通知相關業主的,物業服務企業可向業主委員會說明情況,在第三方(如所在地社區居委會或派出所)的監督下,進入相關業主的物業專有部分進行維修養護,事后應及時通知相關業主并做好善后工作。

                第二十八條 因維修養護物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得建設單位和物業服務企業的同意,并在約定期限內恢復原狀。

                第二十九條 物業存在安全隱患,危及公共利益或其他業主合法權益時,責任人應當及時采取措施消除隱患。

                第三十條 建設單位應按國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。

                建設單位在保修期限和保修范圍內拒絕修復或拖延修復的,業主可以自行或委托他人修復,修復費用及修復期間造成的其他損失由建設單位承擔。

                第三十一條 本小區內的全體業主按法律、法規的規定和業主大會的決定交存、使用和管理物業專項維修資金。

                第六章 業主的共同利益

                第三十二條 為維護業主的共同利益,全體業主同意在物業管理活動中授予物業服務企業以下權利:

                1、根據本管理規約配合建設單位或業主委員會制定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

                2、以批評、規勸、公示、等必要措施制止業主、物業使用人違反本管理規約和規章制度的行為;

                3、;

                4、。

                第三十三條 本小區物業服務收費采取包干制(酬金制)方式。業主應按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用(物業服務資金)。

                物業服務費用(物業服務資金)是物業服務活動正常開展的基礎,涉及全體業主的共同利益,業主委員會應督促欠費業主履行交納物業服務費用、公攤水電費,電梯使用費等的義務。

                業主轉讓物業時,應該結清相關物業服務費用、公攤水電費,電梯使用費等。

                第三十四條 利用本小區的共用部位、共用設施設備進行經營的,所得收益扣除相關管理費用后,全部用于補充物業專項維修資金。

                第七章違約責任

                第三十五條 業主大會和業主委員會對違反本管理規約關于任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

                第三十六條 業主不按時交納物業服務費用、公攤水電費,電梯使用費的,業主委員會有權公布其欠費情況。

                第三十七條 業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

                第三十八條 對違反本管理規約物業的使用、維護和管理的約定,妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的,相關業主可依據本管理規約向人民法院提起訴訟。

                第三十九條 對違反本管理規約關于業主共同利益的約定,導致全體業主的共同利益受損的,相關業主可依據本管理規約向人民法院提起訴訟。

                第八章附? 則

                第四十條 業主轉讓或出租物業時,應提前書面通知物業服務企業,并要求物業繼受人簽署本管理規約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本管理規約。

                第四十一條 本管理規約由建設單位、物業服務企業和每位業主各執一份。

                第四十二條 本管理規約自業主大會通過之日起生效。(業主大會未成立的,建設單位可參照本規約制定臨時管理規約,臨時管理規約自首位物業買受人承諾之日起生效)。

                業主大會籌備組成員簽名:

                南寧市萬昌·邕江明珠小區業主大會議事規則(草案)

                為維護萬昌·邕江明珠全體業主的合法權益,規范業主大會、業主委員會議事活動,根據國務院頒布的《物業管理條例》、《南寧市物業管理辦法》及有關規定,制定萬昌·邕江明珠的業主大會議事規則。

                項目名稱:萬昌·邕江明珠?????????????????????

                ???座落位置:南寧市江南區五一東路35-1號????????

                ???物業類型:商住兩用型?????????????????????? ???

                建筑面積:

                第一章 業主大會

                一、業主大會應代表和維護萬昌·邕江明珠全體業主在物業管理活動中的合法權益,保障物業的合理與安全使用,維護本小區的公共秩序,創造整潔、優美、安全、舒適、文明的環境。

                二、業主大會的決定對萬昌·邕江明珠全體業主具有約束力。

                三、業主大會由萬昌·邕江明珠的全體業主組成。業主大會設立業主委員會作為執行機構。業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。

                四、業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動,業主委員會不得從事直接經營活動,并接受江南城區人民政府負責房管的部門(以下簡稱城區房管部門)、福建園街道辦事處和南建社區居民委員會的監督和指導。

                五、業主大會和業主委員會開展工作的經費及業主委員會委員的津貼由全體業主承擔,有關費用的籌集、管理、使用由業主大會決定。未經業主大會同意,任何人不得擅自挪用業主大會、業主委員會的經費。

                業主大會和業主委員會開展工作的經費開支包括:業主大會、業主委員會會議開支、有關人員報酬、必要的日常辦公等費用。其使用情況應當每半年以書面形式在萬昌·邕江明珠內公告,并接受業主的質詢。

                經費來源于(1);

                (2)。

                六、業主大會及業主委員會使用、管理的相關資料應當保密,不得違法違規使用。

                七、業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的,城區房管部門、街道辦事處有權要求其改正,并將相關情況告知主管部門。拒絕改正的,主管部門應限期改正或撤銷其決定,并通告全體業主。

                業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

                第二章 議事內容

                一、業主大會的議事內容:

                 (一)制定和修改《業主大會議事規則》;

                 (二)制定和修改《管理規約》;

                 (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員,決定業主委員會委員報酬,監督業主委員會的工作;

                 (四)聽取和審查業主委員會的工作報告,審議批準業主委員會年度經費預算方案、決算方案;

                 (五)選聘和解聘物業服務企業;

                 (六)籌集和使用專項維修資金;

                 (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

                (八)決定物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、收益方案;

                (九)改變和撤銷業主委員會不適當的決定;

                (十)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

                二、業主大會授權業主委員會的議事內容:

                (一)負責組織召開業主大會,執行業主大會通過的各項決議,并向業主大會報告工作;

                (二)根據業主大會的決議,代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽定物業服務合同;

                (三)制定業主委員會的年度經費預算方案、決算方案;

                (四)制定《管理規約》和《業主大會議事規則》草案或修改方案,報業主大會決定;

                (五)制定萬昌·邕江明珠物業共用部位和共用設施設備的使用、收益方案,報業主大會決定;

                (六)制定專項維修資金使用、續籌方案,報業主大會決定;

                (七)將業主大會通過的專項維修資金使用、續籌方案報送主管部門備案;

                (八)監督《管理規約》的實施,對違反《管理規約》規定的業主,進行處理;

                (九)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同。

                (十)

                第三章 業主投票權的確定

                一、業主大會作出籌集和使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施的決定,應當經萬昌·邕江明珠專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;

                業主大會作出制定和修改業主大會議事規則、制定和修改管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業等其他決定,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

                二、業主大會會議召開前,應確定萬昌·邕江明珠的總投票權數(即專有部分建筑物總面積和業主總人數)。

                三、業主的投票權數,按照業主擁有的專有部分物業建筑面積和業主人數共同確定。專有部分物業建筑面積原則上按照每1平方米為一個計算單位,不足1平方米的部分四舍五入。每位業主持1張選票,選票中標明專有部分物業建筑面積。共有產權人或者同一業主擁有多個產權的,以一個業主計算。(如:某套房屋業主擁有物業的建筑面積為99.65平方米,即該套房屋的投票權數為業主人數1個,專有部分建筑面積數100)。

                四、業主行使投票權的,在填好選票(表決票)后,應持證明本人有效的身份證件、產權證明(房屋所有權證、購房發票、購房合同、商品房合同備案證明等)到指定的投票點投票。

                五、業主委托代理人行使投票權的,應提供業主的書面委托書、業主身份證明、業主產權證明、代理人身份證明等,代理人在授權范圍內行使投票權。

                六、業主在規定時間內未投票的,視為棄權。

                七、同一物業業主人數超過一人的,物業共有人應當推選一人參加業主大會,并參與投票及選舉活動。

                第四章 議事方式

                一、業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會(□每年/?每半年/□季度)召開壹次定期會議。

                有下列情形之一的,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議:

                (一)20%以上業主提議;

                (二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

                (三)業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。

                (四)。

                20%以上業主提議召開業主大會臨時會議的,業主委員會有權核實提議業主的業主身份,非業主使用人未經業主授權的提議無效,無法核實業主身份的業主的提議無效。

                業主委員會未按照上述規定及時組織召開業主大會臨時會議的,物業所在地城區房管部門應當責令業主委員會限期召開;逾期仍不召開的,可以由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處指導和監督下組織召開。

                二、業主大會選舉產生業主委員會后,由業主委員會作為召集人組織召開業主大會會議。

                業主委員會拒不履行召集業主大會會議的職責的,城區房管部門責令業主委員會限期召開,逾期仍不召開的,由城區房管部門指導業主成立籌備組召集業主大會會議。

                三、業主大會議事采用以下第貳種方式:

                (一)集體現場討論形式:物業管理區域內的全體業主直接參加業主大會,進行投票表決。

                (二)書面征求意見:業主以答復調查問卷或提出書面意見表達個人意愿,并簽名確認。經收集匯總表決結果,形成業主大會的決定。

                四、征求、回收業主意見

                (一)設投票箱:在萬昌·邕江明珠公共場所內分設貳個投票箱(放置在本小區公共區域),由業主自行將個人意見投入意見箱內,經業主大會統計匯總,進行表決。

                (二)對業主大會議事內容以及相關選票,業主在規定的時間內不反饋意見或不提出贊同、反對意見的,視為棄權。

                五、業主大會授權業主委員會的議事方式:

                (一)業主委員會由業主大會選舉產生,是業主大會的執行機構,對業主大會負責。

                (二)業主委員會委員由業主大會在業主中選舉產生。業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開第一次業主委員會會議,推選產生業主委員會主任、副主任。

                (三)業主委員會設委員5名,其中主任1名,副主任1名,主任、副主任在全體委員中以全體委員過半數選舉產生,業主委員會委員每屆任期貳年,可連選連任。

                (四)每次業主委員會會議應當在會議召開15日前,通知全體業主委員會委員并送達有關材料。

                (五)業主委員會會議決定問題采取少數服從多數的原則。業主委員會會議必須有過半數委員出席,并做好會議記錄。業主委員會作出的決定應經全體委員人數半數以上同意,不同意見應當記錄在案。會議進行表決時,每位委員有一票表決權。

                第五章 會議程序

                一、業主大會會議的程序:

                (一)會議的籌備工作。召集人作好開會前的各項籌備準備工作,即確定會議的議題、形式、確定表決的方式和時限、草擬相關議案、制定表決票、核實業主情況等,并將組織召開業主大會會議的通知和有關材料告知社區居民委員會。

                (二)發布公告。業主大會召開會議前15日召集人應當將召開會議的時間、地點、內容、形式等以書面形式向全體業主公告。

                (三)議事表決。召集人發放征詢意見表和選票,將業主大會議事內容書面征詢全體業主意見。

                業主按業主大會會議通知的要求在表決的時限內依法進行表決,表決的時限不超過10天。

                召集人按要求回收業主的表決意見,并進行統計。

                (四)通報大會決議。召集人在業主大會會議結束后第2日內將大會的決議以書面形式在萬昌·邕江明珠內公告,并將有關材料送城區、開發區房管部門。

                召集人應當將業主大會會議召開的情況作書面記錄并存檔。

                二、業主委員會的議事程序:

                (一)業主委員會會議有定期會議和臨時會議;定期會議每至少召開一次;有1/3以上委員提議或者主任認為必要時,應當召開臨時會議。

                業主委員會會議由主任召集、主持,主任因故缺席時,由副主任召集、主持。

                (二)發布公告。業主委員會將召開會議通知、議事內容以書面形式在本小區內公告。

                (三)議事內容。業主委員會在業主大會授權范圍內進行議事。

                (四)業主委員會應當作好會議記錄,出席會議的委員應當在會議記錄上簽名。

                委員應當對業主委員會的決議承擔責任。業主委員會的決議違反法律、法規侵害業主合法權益,造成嚴重損失的,參加決議的委員應承擔賠償責任,但在表決中對決議有異議并記載在會議記錄中的,該委員可以免除責任。

                (五)通報議事決定。業主委員會在公告欄通報業主委員會議事情況、議事內容及其決定。

                (六)執行決定。業主委員會執行會議決定。

                第六章 其他事項

                一、本規則所稱業主是指萬昌·邕江明珠內房屋權屬證書記載的所有權人。尚未辦理產權登記,但已實際占有使用的房屋的合法買受人(即商品房買賣合同中記載的買受人)視為業主;尚未出售的房屋,其建設單位視為業主。

                二、業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持業主大會會議成立情況說明、業主大會議事規則、管理規約、業主委員會選舉辦法、業主委員會組成名單、內部職責分工及業主委員會辦公場所證明文件等材料向城區房管部門備案。

                業主委員會備案的有關事項發生變更的,依前款規定重新備案。

                三、業主委員會成立后憑城區房管部門的備案證明向公安機關申請刻制業主委員會印章,刻制的印章應報城區房管部門備案。印章遺失的,應登報公告作廢,重新刻制印章并辦理印章變更備案。

                四、業主委員會應確定印章保管人,對業主委員會形成決議的事項,方可使用業主委員會印章,并做好用章記錄。業主委員會應依法制定印章使用、管理規定,并遵照執行。違反印章使用規定,造成經濟損失或者不良影響的,由責任人承擔相應的責任。

                五、按照業主大會議事規則的規定、經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的,應當在7日內召開業主委員會會議。業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,城區房管部門、街道辦事處可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

                業主委員會會議應當作書面記錄,由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。有不同意見的,應記錄在案。

                業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出決定時應當經全體委員半數以上同意。每名委員擁有一票表決權。業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會的會議。

                業主委員會召開會議時,可以邀請所在地的社區居民委員會派員列席會議。

                六、業主委員會任期屆滿60日前,應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉。

                七、業主委員會任期屆滿的,其委員資格終止,不得擅自以業主大會、業主委員會的名義開展活動。

                業主委員會任期屆滿60日前,應當召開業主大會會議進行業主委員會換屆選舉;業主委員會全體委員在任期內辭職的,應當在全體委員正式辭職的30日前召開業主大會會議進行業主委員會換屆選舉;逾期未換屆的,城區房管部門應當按首次業主大會來指導換屆工作。

                業主委員會委員在任期內辭職的,辭職人數未超過半數的,應當在60日內依照有關程序進行補選。辭職人數超過半數的,必須立即依照有關程序進行補選。

                八、業主大會會議無法產生新一屆業主委員會的,業主大會及業主委員會的印章暫交城區房管部門或者街道辦事處、社區居民委員會保管。

                重新選舉業主委員會時,參照首次業主大會會議的規定選舉新一屆業主委員會。

                九、業主大會和業主委員會開展工作的經費收支帳目由業主委員會負責管理,業主委員會應當制定年度財務預算、決算方案,報業主大會決定,并應該以書面形式將年度財務預算、決算方案和經費收支帳目于業主大會會議結束后7日內在物業管理區域內公告,接受業主的質詢。

                十、業主委員會可以聘請1名執行秘書,工資標準為:元/月。

                ???? 專職秘書應當按照國家的有關規定取得物業管理職業資格證書。

                十一、本規則未規定的事項如首次業主大會召開程序、業主委員會委員任職資格、業主委員會委員資格喪失的條件等,按照相關法規的規定執行。

                十二、本議事規則從業主大會通過之日起生效。

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